Como prestador de serviço de assessoria jurídica de condomínio, o escritório foi provocado pela administração de um prédio a formular notificação para que condômino se abstivesse de utilizar sua unidade como hospedagem por curtíssima temporada. Considerando que na Convenção do condomínio há expressa previsão de que sua destinação é exclusivamente residencial, o condômino foi avisado de que se sujeitaria à aplicação de multa na hipótese de descumprimento da regra interna. A Convenção do condomínio tem natureza jurídica institucional normativa, vinculado a todos os condôminos por conta do art. 1.332, III e 1.336, IV do Código Civil (Lei 10.406/2002). O tema aqui tratado já está pacificado no STJ, através do REsp 1819075 RS 2019/0060633-3, cuja ementa segue abaixo transcrita, que prestigia a força da Convenção (utilização exclusivamente residencial das unidades) em oposição às hospedagens atípicas promoventes de alta rotatividade, com ameaça à segurança e sossego dos demais condôminos: "DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL . RECURSO IMPROVIDO. 1. Os conceitos de domicílio e residência (CC/2002, arts. 70 a 78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem. 2. Na hipótese, tem-se um contrato atípico de hospedagem, que se equipara à nova modalidade surgida nos dias atuais, marcados pelos influxos da avançada tecnologia e pelas facilidades de comunicação e acesso proporcionadas pela rede mundial da internet, e que se vem tornando bastante popular, de um lado, como forma de incremento ou complementação de renda de senhorios, e, de outro, de obtenção, por viajantes e outros interessados, de acolhida e abrigo de reduzido custo. 3. Trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas, sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados, sendo a atividade comumente anunciada por meio de plataformas digitais variadas. As ofertas são feitas por proprietários ou possuidores de imóveis de padrão residencial, dotados de espaços ociosos, aptos ou adaptados para acomodar, com certa privacidade e limitado conforto, o interessado, atendendo, geralmente, à demanda de pessoas menos exigentes, como jovens estudantes ou viajantes, estes por motivação turística ou laboral, atraídos pelos baixos preços cobrados. 4. Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela Lei 8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada (art. 48 da Lei de Locações). 5. Diferentemente do caso sob exame, a locação por temporada não prevê aluguel informal e fracionado de quartos existentes num imóvel para hospedagem de distintas pessoas estranhas entre si, mas sim a locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias. 6. Tampouco a nova modalidade de hospedagem se enquadra dentre os usuais tipos de hospedagem ofertados, de modo formal e profissionalizado, por hotéis, pousadas, hospedarias, motéis e outros estabelecimentos da rede tradicional provisora de alojamento, conforto e variados serviços à clientela, regida pela Lei 11.771/2008. 7. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. 8. O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV). 9. Não obstante, ressalva-se a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio. 10. Recurso especial desprovido. (STJ - REsp: 1819075 RS 2019/0060633-3, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/04/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2021)" O condomínio advertiu que não seriam mais toleradas hospedagens (sob pena de multa) e solicitou que toda e qualquer locação fosse comunicada ao prédio com antecedência, mediante entrega do contrato correspondente e identificação das pessoas que passariam a residir no prédio. No caso de problema parecido em seu prédio, entre em contato com o escritório Portugal e Maia Advogados.
O escritório foi procurado para apresentação de defesa em execução fiscal de dívida por multa ambiental aplicada pelo Ibama por omissão de passivo (vazamento de gasolina) em relatório destinado à obtenção de Licença de Operação em dutos de combustível. O primeiro desafio processual enfrentado se deu pela insuficiência do valor penhorado nas contas da empresa para suportar o montante discutido. Como argumento para excepcionar a regra de garantia do juízo (caução), prevista no art. 16, § 1º da Lei 6.830/80, a empresa alegou que, apesar da inexistência de bens passíveis para reforço da penhora, não poderia ter seu direito à defesa prejudicado, conforme entendimento REsp 2118004. A empresa executada sustentou questão preliminar de prescrição (extinção da pretensão pela passagem do tempo) porque a Administração Pública dispunha de 5 (cinco) anos para o exercício de seu direito diante da violação da lei, contado a partir da entrega do relatório ambiental, para penalização de suposto ilícito ambiental, na forma do Decreto nº 6.514/2008. No mérito, a empresa contratada para elaboração do relatório técnico sustentou que não poderia ser responsabilizada por apenas reportar o passivo ambiental do empreendimento, cuja atribuição do dever de informação é exclusiva do contratante empreendedor (aquele que pretende explorar), uma vez que único conhecedor e detentor do histórico (Resolução CONAMA nº 237/97). Não há responsabilidade solidária na lei em relação ao preenchimento do campo obrigatório que diz respeito a problemas ambientais prévios no relatório técnico. Fosse assim, o emitente do relatório técnico deveria ser penalmente responsável (art. 69-A da Lei nº 9.605/98), o que definitivamente não é o caso. Se você ou sua empresa apresenta problemas ou dúvidas em relação ao tema (aplicação de multa em virtude de informação omissa ou incorreta no relatório para licenciamento ambiental) e precisa de orientação sobre o novo marco regulatório do Licenciamento Ambiental (Lei 15.190/25), procure o escritório Portugal e Maia Advogados.
